Как бороться с повышением арендных ставок?

03.02.2016

Аренда помещения "бьет" по карману? Часть владельцев идут на уступки снижение ставки, но есть и те, кто поднимает пропорционально росту курса валют. Узнай, как с помощью закона и оценки сделать арендодателя "более сговорчивым".

Непростая экономическая ситуация, стагнация рынка отразились на платежеспособности арендаторов коммерческой недвижимости. Часть владельцев помещений идут на уступки, чтобы их удержать (снижение ставки, лояльные условия оплаты). Но есть и другая категория собственников, которая поднимает ставки пропорционально росту курса валют.

Позиция арендодателя

Гражданский кодекс РФ закрепил за арендодателем право изменения арендной платы с ограничением – не чаще 1 раза в год. Также ему могут помочь условия договора. Может быть прописана допустимость роста арендной платы в случае внесения каких-либо улучшений в объект (ремонт, установка нового оборудования и т.д.).

Позиция арендатора

С одной стороны, никто не вправе принуждать вторую сторону к заключению договора на невыгодных условиях. Но тогда арендатору придется искать другое помещение, что сопряжено с возможными убытками. Выход – судебное разбирательство. На стороне арендатора - реалии рынка недвижимости. Средние рыночные ставки аренды за последний год не выросли, а в некоторых сегментах заметно снизились. Любой эксперт-оценщик определит, что повышение арендной платы не соответствует изменению средних рыночных ставок.

Судебные прецеденты

Одним из последних громких дел, завершившихся победой арендатора, был иск ЗАО «Морская Лига» к Росимуществу (с решением по делу А56-34001/2015 можно ознакомиться подробнее на сайте арбитражного суда http://ras.arbitr.ru). В практике арбитражного суда достаточно решений по подобным спорам, как в пользу арендаторов, так и в пользу арендодателей. Поэтому бороться с повышением арендной ставки, если вы считаете его не обоснованным, определенно стоит.

Можно ли оспорить выкупную цену имущества, установленную Администрацией?

Арендаторы муниципальных помещений имеют первоочередное право выкупа.

Если объект недвижимости приносит хороший доход, приватизация экономически обоснована. С другой стороны, собственник имущества помимо прав приобретает бремя расходов владения (налоги, капитальный ремонт и прочие). В дополнение к этому, выкупная цена бывает не совсем гуманная. В этом случае, справедливость можно восстановить только через суд.

Как оспорить выкупную стоимость?

В обоснование своей правоты требуется доказать недостоверность существующего отчета и представить альтернативный отчет об оценке спорного объекта, в котором объективно определена рыночная стоимость. А еще запастись терпением, от подачи иска до решения (с учетом судебных экспертиз и апелляций) может пройти до года и больше.

Заказать альтернативный отчет об оценке

Кто победит?

В судебном производстве нередки случаи признания отчета об оценке недостоверным. Имеются также прецеденты, когда в случаях сомнения в представленных доказательствах выкупной цены, судом назначалась комиссионная экспертиза, и решение выносилось по заключению комиссии экспертов-оценщиков. И зачастую, истина (в нашем случае рыночная стоимость) лежит где-то посередине между стоимостью, назначенной Администрацией, и желаемой выкупной ценой арендатора.

Читать другие новости об оценке и экспертизе в России